家賃滞納が起きたら、まず入金状況を記録し、管理会社や保証会社へ報告したうえで入居者に支払い状況を確認します。入居者が任意に明け渡さない場合は、訴訟や強制執行など裁判所の手続きを通して進めます。

本記事では、滞納から明け渡しまでの流れと、管理会社が担う役割・弁護士に任せる範囲の違いを整理します。あわせて、保証会社がいる場合の動き方や、オーナーが避けたい対応も確認します。

家賃滞納が起きたらオーナーが最初にすべきこと

入金がないと分かったら、滞納額と日付を記録し、管理会社と保証会社へ報告したうえで、入居者へ支払い状況を確認する連絡を入れます。初動が遅れると、保証会社への請求や後の手続きで不利になることがあります。

  1. 入金状況と滞納額を記録する
  2. 管理会社と保証会社へ報告する
  3. 入居者へ支払い状況を確認する

入金状況と滞納額を記録する

滞納した月、金額、入金日、入居者との連絡の日時と内容を一覧にして残します。

記録は、保証会社への請求や、弁護士に相談するときの資料になります。電話で話した内容も、日時と要点をメモしておきましょう。

管理会社と保証会社へ報告する

管理を委託しているなら管理会社へ、保証会社を利用しているなら保証契約で定められた方法と期限で報告します。

保証会社の立替えは、報告の期限や提出書類などの条件を満たすことが前提になっている場合があります。保証契約書を手元に置き、報告期限を先に確認しておくと安心です。

入居者へは事実確認の連絡から始める

振込忘れや口座の残高不足ということもあるため、最初は支払い状況を確かめる穏やかな連絡にとどめます。

国土交通省の相談対応事例集では、貸主に分割払いへ応じる法律上の義務はないと整理されています。そのうえで、借主が事情と支払いの見込みを説明し、十分に相談することが大切とされています。

滞納から明け渡しまでの流れと期間の目安

一般的には督促、催告、契約解除、明渡請求訴訟、強制執行の順に進み、強制執行の段階では申立てから原則2週間以内に執行開始の日時が決まり、明渡しの催告から原則1か月後が引渡しの期限です。それより前の段階には法律で決まった期間がなく、全体の期間は事案によって大きく変わります。

段階主な内容期間の目安
督促電話・書面などで支払いを求める法律上の定めはない
催告期限を定めて支払いを求め、内容証明郵便などで記録を残す相当の期間を定める（日数の定めはない）
契約解除期限内に支払いがなければ解除を通知する何か月の滞納で解除できるかは個別の事情で判断される
明渡請求訴訟退去しない場合に裁判所へ明け渡しを求める事案によって大きく変わる
強制執行判決などに基づき、執行官が明け渡しを実施する申立てから原則2週間以内に開始日時、催告から原則1か月後が引渡し期限

督促から契約解除までの段階

督促しても支払われない場合は、相当の期間を定めて支払いを求める催告をし、その期間内に支払いがないときに解除を通知します。

民法541条は、相当の期間を定めた催告と、期間内の不履行を解除の要件としています。国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、賃料の不払いについて催告後に解除できる形をとっています。

解除できる滞納期間は法律で決まっていない

解除が認められるかは、滞納の程度や経緯、過去の支払状況、解除を伝えた後の借主の対応などを総合して判断されます。「3か月滞納すれば退去させられる」とは限らないため、解除を通知する前に弁護士へ見通しを確認しておくと安心です。

国土交通省の相談対応事例集は、どのくらいの期間の滞納で信頼関係が破壊されるかは個別事情によるため一概にいえない、としています。最高裁判所の昭和39年7月28日判決でも、長年滞納がなかった借主の少額の延滞について、解除が信義則に反し許されないとされました。

明け渡しの強制執行までの流れ

判決などを得ても入居者が退去しない場合は、執行官へ申し立て、明渡しの催告を経て強制執行が行われます。

裁判所の説明では、執行官は原則として申立てから2週間以内の日に執行開始の日時を決めます。明渡しの催告で定める引渡しの期限は、原則として催告の日から1か月を経過する日です。

管理会社が担う役割と任せられない業務

管理会社は委託契約の範囲で、入金の確認、督促の連絡、オーナーへの報告、保証会社との手続きを担います。一方、報酬を得て訴訟や相手方との交渉を代理することは、原則として弁護士の業務です。

管理会社に何を任せ、どこから弁護士に相談するかを分けておくと、滞納が長引いたときに判断が遅れにくくなります。

管理会社に任せられる滞納対応

家賃の入金管理と督促の連絡、滞納状況の報告、保証会社への連絡などが、管理会社に任せられる一般的な範囲です。賃貸住宅管理業法も、建物の維持保全とあわせて行う家賃・敷金などの金銭管理を管理業務に含めています。

具体的にどこまで行うかは委託契約で決まるため、契約書の業務内容を確認してください。TATENO不動産の賃貸管理の業務範囲もあわせてご覧ください。

訴訟や交渉の代理は弁護士に依頼する

報酬を得て法律事件の代理や和解交渉を業として行えるのは原則として弁護士で、簡易裁判所で扱う訴額140万円以下の事件は認定を受けた司法書士も代理できます。建物の明渡請求は訴額が140万円を超えることもあるため、依頼先は事案ごとに確認が必要です。

弁護士法72条は、弁護士でない者が報酬目的で法律事務を扱うことを業とするのを禁じています。管理会社には、記録の整理や弁護士への引き継ぎを依頼し、法的な手続きは専門家へ相談するのが安全です。

委託中の管理会社に確認したい対応ルール

滞納が分かってからオーナーへ報告するまでの日数、督促の方法、保証会社への連絡、弁護士へつなぐ目安を確認しておきます。

報告が遅い、督促の記録が残っていないといった状態が続く場合は、「避けたい賃貸管理会社の特徴」も参考に、対応の見直しを検討してください。

保証会社や連帯保証人がいる場合の対応

保証会社がいる場合は契約に沿って報告して立替えを請求し、連帯保証人がいる場合は保証の範囲を確認して請求します。保証会社がいても、入居者が任意に退去しない場合の明け渡しは法的な手続きで進むことを押さえておきましょう。

保証会社への報告と立替えの条件を確認する

立替えを受けるには、保証契約が定める報告の期限や必要書類などの条件を満たす必要があります。

条件は保証会社や契約ごとに異なります。管理会社が窓口になっている場合も、報告が期限内に済んだかを確認しておくと安心です。

連帯保証人へ請求するときの注意

連帯保証人への請求は、契約書で保証の範囲と極度額を確認したうえで、書面など記録が残る方法で行います。

2020年4月1日以降に結ばれた、将来の賃料など不特定の債務を個人が保証する契約（個人根保証契約）は、保証の上限となる極度額を定めていないと効力を生じません（民法465条の2）。滞納家賃の請求先は借主本人と、保証の範囲内での契約上の連帯保証人に限り、家族や勤務先など保証人ではない第三者へ滞納を知らせることは避けてください。

保証会社の追い出し条項を無効とした最高裁判決

最高裁判所は2022年12月12日の判決で、家賃保証会社の契約書にあった無催告解除の条項と、明け渡しがあったとみなす条項を、消費者契約法10条に当たると判断しました。

同条は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定です。保証会社に任せていても、契約書の条項だけを根拠に部屋を明け渡させられるわけではない点に注意が必要です。

オーナーがやってはいけない督促や追い出し行為

鍵の交換や荷物の撤去など、裁判所の手続きを経ずに退去を迫る行為は、自力救済として違法となるおそれがあります。滞納があっても、督促は記録が残る穏当な方法で行います。

鍵の交換や荷物の撤去は自力救済にあたる

契約を解除した後でも、入居者を締め出したり荷物を処分したりすることは許されず、損害賠償を求められるおそれがあります。

国土交通省の相談対応事例集では、鍵の付け替えによる締め出しは自力救済として違法になると整理されています。開錠を認める特約が契約書にあっても違法とされる可能性や、消費者契約法10条で無効とされる可能性が示されています。

督促の方法や相手にも注意する

勤務先や近隣など契約と関係のない人に滞納を知らせることや、深夜・早朝に何度も連絡することは避けます。

督促は書面や記録の残る連絡で行い、応じてもらえない場合は法的な手続きへ切り替えます。

滞納家賃の回収や明け渡しに使う法的手続き

お金の回収だけなら支払督促や少額訴訟（60万円以下）、退去まで求めるなら明渡請求訴訟を検討します。どれを選ぶかは状況で変わるため、弁護士などの専門家に相談して決めるのが安全です。

手続き主な特徴向いている場面
支払督促書類審査のみ。相手が異議を出すと訴訟へ移る金額に争いがなく、支払いだけを求めたい
少額訴訟60万円以下の金銭請求。原則1回の審理で解決を図る滞納額が少なく、早く決着させたい
明渡請求訴訟判決を得て強制執行で明け渡しを実現契約を解除し、退去を求めたい

支払督促と少額訴訟の違い

支払督促は書類審査だけで進み、少額訴訟は原則1回の審理で紛争の解決を図ります。

支払督促は、相手方が異議を申し立てると通常の訴訟へ移ります。少額訴訟は同じ簡易裁判所で年10回までの利用制限があり、判決への不服は異議の申立てに限られます。

退去を求めるなら明渡請求訴訟

入居者が任意に建物を明け渡さない場合は、判決などを得たうえで強制執行を申し立てます。

支払督促や少額訴訟は金銭の請求に使う手続きです。未払い家賃の回収と部屋の明け渡しを分けて考え、どちらを求めるかを専門家と整理してください。

遅延損害金と請求できる期間

契約に定めがあれば遅延損害金を請求でき、居住用で消費者契約にあたる場合は年14.6%が上限です。

契約に定めがない場合は遅滞の責任を負った時点の法定利率で計算し、2026年4月1日から2029年3月31日までは年3%です。未払い家賃の請求権は、権利を行使できると知った時から5年などで時効により消滅するため、滞納分は早めに請求しておきましょう。

滞納を繰り返さないための備え

入居時の審査と保証の仕組み、口座振替などの支払い方法、滞納時の対応ルールを管理会社と事前に決めておくことが、再発防止につながります。入居者の事情によっては、公的な支援を案内する方法もあります。

入居時の審査と保証の仕組みを見直す

保証会社の利用や審査の基準を、管理会社と相談して物件に合う形に整えます。

審査を厳しくしすぎると、募集期間が延びて空室が長引くこともあります。滞納のリスクと空室のリスクを比べながら、条件を決めていきましょう。

支払い方法と滞納時のルールを決めておく

口座振替などで振込忘れを減らし、滞納が起きたときの連絡の順番を委託契約で決めておきます。

保証会社の保証料や管理委託料など、滞納対策にかかる費用は「賃貸管理でかかる費用まとめ」で確認できます。

入居者が使える公的支援を案内する

離職などで家賃が払えなくなった入居者には、住居確保給付金を自治体の自立相談支援機関で相談できることを伝える方法もあります。

住居確保給付金は、離職などで住居を失うおそれのある人に、一定の要件のもとで家賃相当額を一定期間支給する制度です。対象になるかは本人が窓口で確認する必要があります。

よくある質問

家賃を1か月滞納されたら退去してもらえますか

1か月の滞納だけで解除が認められるとは限りません。解除できるかは滞納の程度や経緯などで判断されるため、まず督促と記録を進め、長引く場合は弁護士に相談してください。

入居者と連絡が取れないとき、部屋に入ってもよいですか

無断で部屋に入ることは避けてください。安否に不安がある場合は、管理会社や保証会社、連帯保証人と連絡を取り、必要に応じて警察へ相談します。

自主管理でも滞納対応を専門家に相談できますか

自主管理でも弁護士へ直接相談できるほか、簡易裁判所で扱う訴額140万円以下の事件なら認定を受けた司法書士も代理できます。相談先の選び方は「アパート経営の相談先に迷ったときの選び方」も参考にしてください。

管理会社の滞納対応が遅いと感じたらどうすればよいですか

入金確認や報告の日程、督促の記録を管理会社に確認し、委託契約の業務内容と照らし合わせます。改善が見られない場合は、管理会社診断で現在の管理状況を整理してみてください。